如何精确判断一个临街商铺是否值得投资？ -凯发官网首页

“一铺养三代“早就是过去时了，现在的商铺，如果不仔细选择，不详细考察，是很难买到好商铺的。

这篇回答，我将从商铺为什么不赚钱、商铺应该怎么买两个方面进行阐述，希望能够帮到你。

商铺为什么不赚钱？

商铺不赚钱的原因主要有以下三点：

1.网购经济和虚拟经济瓜分利润

2019年上半年，社会消费品零售总额19.5万亿，同比增长8.4%，但全国实物商品网上零售额足足增长21.6%。

线下端，除餐饮收入增长达9.4%外，其他全部实现负增长。

不是商铺不值得投资了，是互联网的大时代真正到来了。

2.商铺的超量供应摊薄利润

世界范围内，商铺面积与人口数量的比例应在1:1以下。

仅1999年至2018年，开发商所供应商铺的总和已达27亿平（我国人口只有14亿）。

这还没算上1999年之前的老商铺、居民把首层改造的底商，城中村的自建房、流动摊贩的铺位，以及2019年新增的商铺。

3.大型商场&成熟商圈吸走利润

周末了，你是愿意去银泰、大悦城、蓝色港湾各种shopping，还是愿意在楼下的底层商业，买一双江南皮革厂生产的原价999限价66的皮鞋？

你是愿意去主城区里的百年老店、苍蝇馆子探寻城市记忆，还是愿意在楼下的底层商业体验沙县小吃的极致体验？

高不成低不就，大品牌看不上，小商家租不起，夹在中间的商铺，难受极了。

商铺应该怎么买？

虽然有些商铺不赚钱，但它作为房产中重要的一个品类，也并非全无是处。如果买到好的商铺，会比住宅、公寓赚得更多。

简单来说，商铺是高风险高收益的房产品类。

商铺应该怎么买？

这次分享2大点6小点讲：

1.顺势而为看准趋势个人具有主观能动性，可以逆天改命、逆势突破，但房产属于不动产，受大趋势影响极大，尤其商铺是以租金收益为主的房产业态，更受大趋势的整体影响。何谓大趋势？

电子商务是大趋势，所以线下的实体店受到的冲击是持续的、不可逆的、愈演愈烈的。这是商铺高风险的原因之一，所以要避开可有可无，毫无特色的商铺，或者借势电子商务，如街边的餐饮奶茶店店同时会有大量的外卖订单。

消费升级是大趋势，线上无法购买的，只能在线下实现的，不仅要购买还要享受购买过程的，愿意为个人喜好、优质服务支付超额费用的，都是消费升级。

这是商铺的重要突破口之一，也是餐饮类这些无法被取代的商铺繁荣至今的原因，尤其是有特色的、有传承的、有故事的老店、馆子，更会持久不衰。

城市更新是大趋势，老城区要改造，农村要迁移，新区要发展，人口要追随着规划流动是大趋势。区政府挪窝之后，新城区会逐渐发展也是大趋势。

这是商铺以及所有房产的投资逻辑之一，不动产不能动，但买卖不动产的人却可以追随城市更新的步伐大步前行，在发展之初低价买入，在发展之后赚取足额的租金收益。

2.人流：量 速 质过去，我们说宽街无旺铺，我们说闹市凉铺，我们说地段地段地段，我们说购买力，其实说的都是人流，包括了人的流量、流速以及他们消费的质量。

量是商铺前在同一时间段内可以经过的人数。如果商铺在大型工厂、学校、医院的附近，因为有固定的来往人员，于是就可以做高频的生意。如果在公交站、地铁口、高铁站，即便是卖包子，都可以比临街卖得贵一些。这就是量的逻辑。

速是经过商铺门口的人的速度，这个速度，越慢越好。如果你在高速旁开店，即便你的店很优质，即便每日门前车辆穿梭，但因为高速不能停车，所以你也只会门可罗雀。而宽街无旺铺、窄巷出经济，就是在街巷窄的时候，可以减缓人们的速度，大家不能开车，甚至不能骑车了，自然就会一步一步的走。遇到高峰期，甚至会拥堵，这个时候，商机就停在了你的门前。

质是经过商铺门口人的消费能力。女人比男人消费能力高，一线城市比二线城市消费能力高，年轻人比老人消费能力高，高收入人群比低收入人群消费能力高。在一线的女子中学门口卖奶茶，一定比在二线的养老院前卖凉茶赚得要多。

本文首发自公众号：羊迪

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