25万亿基建计划，对于房价是一个什么样的影响？ -凯发官网首页

2008年m2是47.5万亿，药量为十二分之一（4万亿）。

2020年m2是200万亿，暂定药量为八分之一（25万亿）。

2019年中国全年固定资产投资额55万亿，2020年仅仅过去了两个月，7个省市的计划投资规模已经将近2019年的一半。

昨日之事不可留，今日之患多烦忧昨日之事

世界上大多数国家发行的货币都已远超历史平均水平，在这史无前例的印钞运动中，全球大部分国家资产价格一直处于上涨通道。

有人将经济增长比喻成一个上升的电梯，不管你在电梯里是蹲着站着跳着，只要你在电梯里财富就会增长，进去的越早（楼层低的时候进入），下去的越晚（楼层高的时候出来），就能做到资产增值最大化，这就证明房价上涨是一种顺势而为的作用。

社会趋势一定要跟，顺势而为一定要做，努力很重要，选择更重要，

今日之患

适度的货币刺激必然带来经济繁荣，这是被世界货币发展史证明过多次的真理，但经济繁荣的本质是，生产能效的提高和生产成本的降低，与之相对应的，各种商品的价格应该不断下跌，才能是真正的经济增长模式，单纯靠法币（官方货币）刺激经济是没有实体支撑的空心住。

同时货币过度增发，导致资产泡沫膨胀过度，实体已然松动，投资大行其道，暴富变成梦想，贪婪反噬道德，巧取豪夺投机倒把成为热议话题，企业无心经营，个人没有定力，货币的洪水让整个社会都在随波逐流。

今天的25万亿会重现昨日4万亿对房地产的辉煌吗？昨天，我们有世界上最大的人口红利优势，有80后独生子女的买房高峰期，有在当时并不高的人均平米数。今天，这些往日的优势逐步消耗殆尽。

昨天，我们依靠货币的大水漫灌，经济不断上涨，今天，经济衰退已开始显现，gdp增速开始下行，之前保七，现在保六，疫情过后很可能会提出保五点五。

昨天，货币宽松导致资产倍数上涨，随即开始调控，开始去杠杆，今天，杠杆率不降反升，资产价格仍居高位，房价回落遥遥无期。

昨天，一至五线城市房价还未全面系统性上涨，今天，连五线下属县城，房价都至少涨了两轮。

昨天，各地政府严控基建扩容，基本没有什么债务，今天，截至到2019年12月末，全国地方政府债务余额213072亿元。

昨天，通货膨胀属于很低的水平，感受不到物价的暴涨。今天，国人消费最多肉类价格涨了几轮。

昨天，我们需要解决的只是内需消费扩大问题，今天，外贸，投资，消费都需要解决。

综合来看，房地产行业已经失去了再次爆发的基底。

面子重要还是里子重要以房地产行业为核心，配以基建辅助投资，造成国内债务扩张，地方不断发债，房企融资不断，个人杠杆升高，直接导致地方为还钱靠卖地，开发商为还债靠卖房，最后个人加杠杆接下债务，妥妥的乾坤大挪移。

在这一循环中，依附房地产行业的各个产业都得到了债务转嫁的机会，但多数企业并未因无债一身轻发展本行业专业技能，反而加入了继续翻炒房价的队伍，使得债务已经被完全扭曲，并且周期不断拉长。

从某方面来说，如果25万亿基建造成房价再次大幅上涨（年增长超过5%），反而会对经济造成更大负担，又会走回房价刺激经济的老路，产能过剩，增加基层负担，拉大贫富差的社会问题也将更加突出。

继续开动印钞机对于煎熬中的各大房企来说肯定算是个利好消息，对于各地区来说，继续保地价和房价的信号也异常明显。

以上的道理大家都懂，政府更明白，但是必须特事特办，新冠是突发的黑天鹅事件，在这个事件所影响到的周期内，稳经济稳社会才是第一要务，投资基建恰恰能缓解这次新冠对经济的整体压力，债务拉升的副作用只能等疫情过后在补救。

一切为了城镇化有人判断基建大礼包会导致房价继续上涨，我倒不全是这么认为，基建无疑会让一些人对房价产生躁动心理，但重要的是这些钱不会直线落入买不起房子那些人的口袋里，也就是说短期内买不起房的还是没钱买，等基建逐步上马，各地投资基金逐步到位后，通过时间差让货币流向个体，利用差异化消费来避免资金直接进入房地产推高房价。

房地产虽然告别了黄金周期，进入了白银青铜时代，但从未来的整体发展来看，虽然暴涨的基底不在，但也不会将房价一棍子打到底。在白银青铜周期内，房产会明显趋于分化状态，核心城市会触底回调，过度透支地区会止步不前喘口气。

无疑这次25万亿基建大礼包，成因中少不了国民消费意愿及消费预期的双下调，在外贸受阻，投资低迷的情况下，拉动消费也就成为了重中之重，而从基建的个人收益方来看，农民工无疑将会占较大比例，为何如此？因为稳住了农民工的就业和工资，也就稳住了城镇化继续发展的锚，农民工有钱赚才愿意留在城镇中继续推进城镇化，城镇化继续发展才能继续带动经济向上。

通过之前的分析得知如果不搞基建大礼包，这次疫情导致的诸多问题需要一段时间后才能缓解恢复，那么这段时间（很可能3-6个月）原先在城市中工作的农民工就会因为在城市中没有收入，而转回农村，上亿的农民工返乡农村怎样应对，所以最好的办法还是将农民工长期留在各个工地上。

从根本上讲，城镇化必须为进入城镇的人口提供岗位，如果按照预期的城镇化工作岗位要求，这些岗位大部分都要带有养老医疗保险的全职就业岗位，这样在这些岗位中的农村进城人口才算是真正的落户于城镇，然而现在大部分的农村进城人口都在从事短期和临时性的工作，尤其以农民工大军为主的打一枪换一个地方，即使是一些侥幸进入民企或国企的全职就业人员，工作年限也都在3-7年之间。城镇化率不是以户口性质计算，而是以常住人口计算。就拿当年中科院《2012年中国新型城市化报告》数据显示，2011年城镇化率突破50%大关，达到51.3%（人到中年记忆力减退，数字可能不太准确），这是中国历史上第一次城镇常驻人口超过农村人口，城镇常驻人口中将生活半年以上的农村户籍也统计在内，如果抛出这些农村户籍人口，实际城镇化率为35%左右。由城镇化率的统计结果可见，城镇中不能缺少农民工的身影。

总结从房价上涨的基底，和中央房住不炒的精神，以及各基层民众的消费能力，消费观来看，25万亿基建计划对于房价的刺激作用不会很大，但肯定会撩起一些房价震动的涟漪，可能会结合各地区债务及经济受创大小，顺势进行房价调整（还是以不超速5%为基准），所以千万不要产生一种房产黄金十年时的错觉，认为错过这波行情，房价未来还会大涨。

25万亿基建计划，对房价的影响到底如何？应该说，客观地都会产生影响。只不过，是直接影响还是了解影响而不同:如果是直接为了刺激房价和房产消费，而产生的影响则是直接影响；如果是因为刺激经济和“补短板”而带来经济的增长从而因为经济增长带动了房价增长和房产市场增长，则属于间接影响。

应该说，所有的人，在看到“25万亿基建计划”的字眼是，第一时间就会条件反射想到08年次贷危机之后的“四万亿”基建刺激。而客观来说，及时大家都“条件反射”想到这个问题，真实的感受也不是简单的“类比”四万亿基建计划:

第一，客观说，2020年的国民经济结构和经济周期完全不可比08-09免费的经济结构和经济周期。

简单说，08-09年经济结构，还主要是“城镇化”驱动和“人口红利”驱动的以外贸转为“内需”的主要经济结构。那时的国民主要主导经济结构，还主要是以“钢铁水泥重化工”为主体的经济结构。

而如今2020年当下的经济结构是什么？是“第三产业占比达到58%”，对外贸依赖逐步下降，内需增长成为主要的经济增长动力，以及人口红利转为工程师红利和人口老龄化的一个结构转变。

也就是说，08年“四万亿基建计划”高效有效；而如今再度搞铁公鸡未必有效——投资的边际效应是逐步下滑的。

第二，即使，从25万亿基建计划中，免不了会存在“铁公基”基建，但是，和08年也不可同日而语。

08年的“铁公基”指的是“村村通工路”层次为主的基础型和普及型基建计划。而2020年，则更多的是加快5g科技网络基础建设，和机场，高铁等高端交通和战略交通枢纽建设。不仅层次不同，需求不同，价值以及技术含金量各方面，都完全不同。

第三，从“占比”的角度去看问题，08年的四万亿，对于国民经济体量而言，可能相当于gdp总值31万亿的8%的占比，而如今25万亿，则相当于gdp总值100万亿的25%，从绝对值来看似乎还是占比很大，但是，从分散和每年的具体落地计划角度来看，占比非常小；再则，即使基建中“铁公基”部分占比还是很大，但是，相对来说，“占比”的比重是下降的——相对于科技，医疗等占比的提升（08年几乎不包含这块占比）。

比如08年或许是100%为“铁公基”，而2020年则为80%铁公基。

第四，补短板和科技含量的提升，尤其是对科技产业链的价值提升，25万亿影响巨大。我国的科技发展，08年的需求和2020年今天的需求也是完全不在一个层次上，2020年是5g新的国际科技产业链竞争周期的开始，而08年则是一个追赶世界先进的一个需求。对比在5g新周期里，我国的科技产业链已经到了领先世界和与世界先进水平同台竞技的水平。

总结起来，此“万亿”早已非“彼万亿”，切不可“刻舟求剑”看待问题，问题的本质和问题的层次，也早已不是同日而语的境界了。